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这曾经是东莞最为人熟悉的一幕，无数的异乡人在东莞寻找他们熟悉的标志。但是，随着东莞经济的不断发展，外向型经济受到土地资源的限制，发展陷入瓶颈。这个由无数外地打工者托起来的工业明星城市，不得不面对土地使用性质转型的阵痛。
于是，无数曾经为打工者们熟悉的低矮厂区、铁皮屋顶，面临被拉倒摧毁的局面，取而代之的，是高大的厂房和新的住宅、写字楼。
东莞的土地政策，也由大力发展工业园转变为发展房地产业，土地的价值，在这个过程中，将由过去每平方米几十元钱，到现在几百上千元的翻倍。这其中的当务之急，还是要把已经下放的土地使用权，重新收回来。
宏远，不再靠工业园租金吃饭
东莞的厂房要进行改造，工业园关闭，是在去年发生的事情，不少有厂房、靠收取租金过日子的老板们，其实还在观望着。以房地产高达50％的利润，远比收取厂房的租金的利润诱惑多了，所以无数曾经靠搞工业园发家的民营老板，都纷纷扯起房地产的大旗。他们当中，不少人的第一桶金，就是靠工业园出租厂房赚取的。
春江水暖鸭先知，能够把握政策风向的企业，往往能获得第一个吃螃蟹的厚利，其中东莞唯一一家房地产上市企业宏远，是这其中的代表，宏远的发展，可谓东莞土地发展规划的变迁史。
工业园起家
宏远全称是东莞宏远工业区股份有限公司，是东莞市目前唯一一家房地产上市公司，主营业务为开发经营多功能工业地产与房地产项目。开发的宏远工业区已发展成为占地
130多公顷、一百多家工业企业、3万人口的配套齐全的工业区，共吸引近百亿元的外来投资，成为东莞市最大、最成功的工业区之一。经营工业园为宏远带来可观的收入，也奠定了宏远的基础。
经过十多年的发展，宏远在房地产业务领域取得了突飞猛进的发展，2005年房地产业务收入高达近5亿元，房地产的销售额占公司主营业务收入的80％以上，正如宏远董事总经理周明轩在接受媒体采访的时候表示，工业区服务的现金流稳定，但对上市公司的整体利润贡献偏小。
为了公司的前景，宏远进行了塑身行动。于是，在去年8月，宏远就在公告中对外界宣称，经过近几年的产业结构调整，公司主营业务已发生重大变化，主业由工业区开发、房地产、生物工程及生物制药等综合业务调整为房地产开发。而宏远在深交所的行业代码也由“综合类”调整为“房地产开发与经营业”（股票代码由G宏远，变为A宏远000573）。
房地产的前期投入需要大笔资金，为了启动房地产项目，宏远地产借用宏远集团的资金。根据宏远的公告，宏远的资金占用原因在于：宏远集团1993年改制时，将核心资产工业区开发注入上市公司，留下非经营性资产。在宏远上市后（G宏远），又把盈利能力强的地产开发公司、水电工程公司注入上市公司，同时承接了剥离的不良资产。
没有竞争力产业的宏远集团，在2000年底以前为培育核心产业——房地产，从而占用了G宏远（上市）巨额资金。也就是说，宏远集团的初期是以工业园养地产的策略。
宏远集团借A宏远的钱主要用于买地，根据报表显示，大股东宏远集团在2003年以宏远新城L区9.72万平方米土地的使用权抵偿1.75亿元占用资金，之后又于2005年初以3.11亿元的价格竞得宏远新城10.69万平方米的土地使用权。2005年是宏远地产效益最可观的一年，成功剥离其他产业也为2006年转型地产股打下基础。
在去年的年报中，宏远董事会用这样的言辞作总结：经过近几年的产业调整，公司主业已转为房地产业；公司房地产在东莞拥有较高的市场占有率，已成功开发了宏远花园、金丰花园、活力康城、江南世家等大型商住项目。和那些靠工业园租金吃饭，已经面临无地发展的企业而言，宏远已经成功找到新的增长点，未雨绸缪的宏远，让周边的兄弟工业园艳羡不已。
由于东莞房价在2004～2005年的大幅攀升，给宏远在地产方面带来丰厚的回报。而宏远自从去年转型成功之后，股价一度从4元涨到9元，有分析师将其和在香港上市的碧桂园相比，称其为A板的牛股，增值潜力无限。
变身房地产股
进入2006年，国家对房地产进行宏观调控，对房地产企业亮起红灯，不少地产企业都纷纷减速，宏远也不例外。据宏远年报，宏远2006年的主营业务收入比上年同期下降41.33%，利润比上年同期下降41.39%，净利润比上年同期下降75.29%。如此大幅的下降主要是因为房地产销售收入和利润的下降。
宏远年报对此的说法是，房地产销售收入及利润的大幅下降，是由于大量已预售商品房未达到宏远房地产销售收入确认条件而未能在当期确认。
由于东莞的房地产市场看涨，所以宏远早期借用G宏远的资金做土地储备，其主要土地储备主要集中在莞城的南城，也即备受关注的东莞中央生活圈中，坐拥东莞独一无二的江景资源。中央生活圈是东莞城的核心，未来房地产发展的焦点，东莞市投入大量的资金做基础建设，包括市民广场等多项公共配套，宏远押宝南城，要的就是开发前景，也即宏远地产还未到发力的阶段。而30万平方米的储备土地资源，已经足以保证宏远未来几年持续稳定发展的需要。
宏远的模式，浓缩了东莞土地资源的变迁历史。宏远工业提供厂房出租及其他配套设施的服务，每年可取得稳定的租金收入。但工业园的用地有限，随着东莞对工业园的改造以及新的土地使用政策，做工业园的效益有限，宏远适时根据东莞的发展策略对企业的发展方向作出调整，初见成效。
由于房地产价格是宏观调控的主要目标，房价增长有限，而土地供应的趋紧又增加了拿地的难度和成本，房地产商的利润空间将被明显压缩。房地产行业的市场化程度将越来越高，市场竞争也日趋激烈，一些短期逐利的资本将逐步退出，房地产必将迎来行业整合，在这样的大背景下，宏远还将处在调整期。
在2006年我国很多大中城市的房价和房地产投资的增幅都已放缓的情况下，东莞房地产均价涨幅接近13%。目前，东莞房地产市场需求旺盛，但相比较珠三角其他经济发达城市，东莞的房地产发展从量和价上都处于较低水平。
东莞地产业内一直称东莞为“低地”，言外之意是东莞的房价相对广州和深圳，低了一大截，希望将广州和深圳的买家吸引过来。而仅仅5年时间，广州的光大、深圳的万科等地产公司，纷纷在东莞买地发展项目，看好的也是东莞城市化进程的推动，将出现一个高速发展的局面，房价将接近或达到广、深水平。
