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经济观察网讯 本报记者 陈文雅 周亚玲 北京报道
在北京市规划委11月7日公布的《北京十一个新城规划》(2005年至2020年)中，除了通州、顺义、亦庄三个已经初具规模、将重点发展的卫星城以外，大兴、昌平、房山3个新城的房地产开发也较为活跃，有一定的特色产业支撑，有潜可挖。
在此，我们对这几个新城的特点和发展潜力作一简单分析，为置业提供一点参考。
昌平区域：重点发展高新产业、休闲旅游
新城规划：昌平区域规划的三大目标是“投资创业、旅游休闲、生活居住”，所依靠的正是中关村高科技园区的辐射、西北部生态旅游、奥运旅游、上风上水的地理位置；昌平区将构建“两轴一带，多点一城”的区域空间总体布局；“两轴”是指以八达岭高速公路、立汤路沿线为中心覆盖平原地区的产业轴；“一带”指昌平北部山区及西北部生态文化旅游休闲产业带；“一城”指昌平新城，包括昌平组团和沙河组团。“多点”指区域内的重点镇、园区及重要产业。交通方面，修建和改造京包高速公路、安四路、八达岭高速公路辅路、温南路和怀昌路等公路，缓解八达岭高速公路压力。
房产市场：昌平区是传统的别墅区，别墅项目众多，山水资源丰富，空气质量良好；在国家停止审批别墅用地后，昌平区别墅项目前景被广泛看好。普通住宅方面，昌平区商品房项目主要分布在昌平镇、北七家、南口镇、阳坊镇等重点镇；价格也不断走高，位置好的项目开盘价一般都在8000元/平米以上；比如昌平区中心的政府街的龙泽国际公馆均价8500元/平米，边缘的价格则在4000-6000元/平米，比如南邵镇的麓鸣果墅均价6000元/平米，阳坊镇观山亲庭均价4280元/平米。二手房交易则以昌平南端的回龙观、北七家、沙河为主；其中回龙观是京城大型经济适用房社区，据“链家地产”统计资料分析，11月上旬均价在8000元/平米左右，北七家由于靠近5号线末端，而且存量房主要是次新房，均价能达到8000-8500元/平米。除了别墅、分布较散的商品房以及回龙观的经济适用房外，昌平区域还有一部分乡产权房，主要分布在小汤山、兴寿镇等区域，其价格在3000-5000元/平米不等。
置业建议：“链家地产”市场研发认为，结合现有特点以及未来规划，昌平区主要适合以下三类消费者：首先，购买别墅的高端群体，昌平区上风上水，别墅项目密度低，景观佳，适合追求享受的高端群体。其次，在北部的中关村、亚运村上班的工薪族，昌平区将规划重点建设高科技园区，作为中关村的延伸，适合在高新技术企业上班的工薪族。第三，购买用于自住且支付能力有限的消费者；回龙观二手经济适用房存量较为充足，相对于同区域二手商品房低出15%左右。
大兴区域：发展新兴产业、次新房多
新城规划：大兴区规划发展为物流中心、现代制造业和文化创意产业的重点培育地区，整体目标定位是战略发展节点、新兴产业基地、京南绿色新城，构建“一心六片三组团”的城市空间结构。另外，第二机场将落户大兴；2020年大兴区人口控制在111万（不含亦庄新城），其中本地户籍常住人口为62万，外来常住人口控制在49万，外来人口比例相对较高，一方面是吸引中心城区的人口定居大兴，另一方面也是要积极吸引国内外大企业研发机构落户大兴。
房产市场：大兴区域房产交易热点呈现多样化，如亦庄、旧宫、和义、黄村、西红门等；目前大兴区域的新房项目主要集中在亦庄、黄村、西红门等镇；其中亦庄新房均价普遍在万元左右，黄村镇新房普遍在8500元/平米以上。二手房方面，据“链家地产”统计资料分析，11月上旬，亦庄二手房均价在9120元/平米，旧宫区域为8000-9000元/平米，黄村在7500-8000元/平米，西红门在8500元/平米；除了以上的热点区域，大兴南部的其他城镇商品房项目相对较少，上市交易的存量房也不多。整体来看，大兴区域一手房与二手房旗鼓相当，二手房存量中又以次新房为主，年代新，品质好。
置业建议：综合大兴区域规划及现有房产结构，“链家地产”市场研发中心认为，大兴区域适合以下几类消费者：首先，无法承受城区内高房价的消费者，前三季度，四环路以内住宅期房均价达到14744元/平方米，而目前五环的黄村均价不过8500元/平米左右。其次，投资者，地铁4号线延长线起点位于马家楼站南侧，终点位于南兆路站，其中途径西红门、黄村、义和庄、医药基地等，这些区域升值潜力可观，投资者不妨多加关注。第三，第二机场将设在大兴，未来物流行业、现代制造业潜力与顺义空港区可有一比，在这些企业上班的消费者可就近在大兴购房。
房山区域：规划推动城市化
新城规划：房山区山区占地比例高，建设用地继续扩大的可能性较小；规划鼓励发展都市农业、旅游休闲、都市工业、文化产业等资源节约型绿色产业；其中良乡以商贸、交通物流、文化教育为主，燕房以石化和新材料产业为主；窦店以现代制造业和新型建材为主，同时承担货运物流职能。近期内，房山主要的公共设施建设主要集中在良乡，比如良乡体育中心、良乡文化广场、综合性商业中心。
房产市场：房产区域目前在售的新房项目相对较多，主要集中在良乡、琉璃河镇、窦店镇；良乡的新房项目普遍在7000元/平米左右，比如西兰岛均价7200元/平米，加州水郡6980元/平米；其他城镇的项目则是3000-5000元/平米不等。二手房交易则主要集中在良乡、窦店等交通位置相对较好、次新房较多的区域；据“链家地产”统计资料分析，11月上旬，良乡二手房价在4500-5500元/平米，由于可选新房项目较多，二手房还无法成为交易主流，与新房价格相差达到1500-2500元/平米左右。
置业建议：“链家地产”市场研发中心认为，房山区域房价相对较低，比较适合以下几类消费者：首先，在本地区生活居住的消费者，目前也是房山房产消费的主力；其次，在京西南的丰台区、大兴区工作的工薪族，非凡是初次置业者；比如从六里桥到良乡设有良乡公交专线；全程只需要半个小时，在六里桥上班、在良乡买房是个不错的选择。第三，房山区域目前房价相对较低，而且空气清新，自然环境良好，有闲钱为父母购房的消费者可以考虑。
